Acheter en Suisse quand on est étranger

Peut-on acheter un appartement ou une maison en Suisse sans être de nationalité suisse ? La réponse dépend entièrement de votre statut de séjour et non de votre nationalité seule. La Suisse encadre l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger depuis 1983, via la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), plus connue sous le nom de Lex Koller. Voici les trois situations les plus fréquentes en Suisse romande et ce que chacune permet réellement.

Une loi pensée pour limiter l’acquisition foncière par des non-résidents

La LFAIE (RS 211.412.41) soumet à autorisation cantonale préalable l’acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes considérées comme « à l’étranger » au sens de la loi. L’objectif est d’éviter une emprise étrangère excessive sur le sol suisse, en particulier sur le logement. Mais la loi ne traite pas tout le monde de la même façon : votre situation administrative en Suisse détermine si vous êtes concerné par ces restrictions, si vous en êtes partiellement exempté, ou si vous y échappez.

Permis C, ou permis B UE/AELE : vous achetez comme un résident suisse

Si vous êtes titulaire d’un permis de séjour B ou d’un permis d’établissement C, vous êtes assimilé à un résident suisse pour l’achat d’une résidence principale. Aucune autorisation LFAIE n’est requise : vous achetez dans les mêmes conditions qu’une personne de nationalité suisse, que ce soit un appartement, une maison individuelle ou un terrain à bâtir destiné à votre propre logement. C’est la situation la plus simple. Elle concerne une large partie des acheteurs étrangers installés durablement à Nyon et dans la région.

Permis B hors UE/AELE (Royaume-Uni compris) : vous pouvez acheter sans autorisation le logement qui vous sert de résidence principale (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). Un bien de rendement ou une résidence secondaire reste soumis à la LFAIE (art. 5 al. 1 let. a bis LFAIE). Exception : un ressortissant britannique qui avait déjà un droit de séjour en Suisse avant la fin de la libre circulation avec le Royaume-Uni, et qui l’a conservé, garde le régime des ressortissants UE/AELE (art. 5 al. 1 let. a ch. 2 LFAIE).

Permis G (frontalier) : un achat possible, sous conditions strictes

Les titulaires d’un permis G, ressortissants d’un pays de l’Union européenne ou de l’AELE et travaillant en Suisse tout en résidant en France voisine, bénéficient d’un régime particulier. Ils peuvent acquérir, sans autorisation LFAIE, un logement situé à une distance raisonnable de leur lieu de travail, à condition de l’occuper personnellement. La contrepartie est stricte : ce logement ne peut jamais être loué, même partiellement ou temporairement (art. 7 let. j LFAIE ; art. 18a OAIE). Un frontalier qui achète un appartement à Nyon dans ce cadre doit donc y vivre lui-même. Le mettre en location, y compris pour une seule pièce, ferait tomber le bien sous le coup de la loi.

Que se passe-t-il si votre statut évolue ?

Beaucoup de frontaliers envisagent, à moyen terme, un transfert professionnel en Suisse ou l’obtention d’un permis B. La LFAIE s’apprécie au moment de l’acquisition : un bien acheté sous statut de permis G, avec l’obligation de l’occuper personnellement, reste rattaché à cette condition tant que rien ne change dans votre situation. Si votre statut évolue par la suite (passage à un permis B ou C, par exemple), vérifiez auprès de l’autorité cantonale compétente si cela change les conditions attachées au bien, en particulier la possibilité de le mettre en location plus tard. Anticiper cette question avant l’achat évite des complications si vos projets de vie changent en cours de route.

Résider à l’étranger sans permis suisse : un accès très restreint

Une personne qui réside à l’étranger sans détenir de permis de séjour ou de travail suisse fait face au régime le plus restrictif de la LFAIE. L’achat d’un logement résidentiel lui est en pratique quasiment fermé, en dehors de quelques résidences secondaires soumises à quota dans des zones touristiques définies. Ce cas de figure ne concerne pas la région de La Côte.

Cette situation concerne surtout des investisseurs sans lien professionnel avec la Suisse. Elle ne doit pas être confondue avec celle d’un frontalier titulaire d’un permis G, qui bénéficie d’un régime beaucoup plus favorable décrit plus haut.

L’immobilier commercial : hors du champ de la LFAIE

Toutes ces restrictions visent spécifiquement le logement. Un immeuble purement commercial (bureaux, locaux d’activité, entrepôt, commerce en pied d’immeuble sans partie résidentielle) n’est soumis à aucune restriction LFAIE, quel que soit le statut de résidence de l’acheteur. Un investisseur étranger sans permis suisse peut donc acquérir librement ce type de bien, ce qui explique pourquoi une partie des opérations immobilières transfrontalières en Suisse romande porte sur l’immobilier commercial plutôt que résidentiel.

La distinction entre les deux catégories se fait sur l’usage réel du bien et non sur son apparence : un immeuble mixte, avec des logements au-dessus d’un commerce, reste par exemple soumis à la LFAIE pour sa part résidentielle.

Ce qu’il faut retenir avant de vous lancer

Selon votre statut, le régime change : permis C, ou permis B UE/AELE, aucune restriction ; permis B hors UE/AELE (Royaume-Uni compris, sauf droits acquis), résidence principale sans autorisation, mais bien de rendement ou résidence secondaire soumis à la LFAIE ; permis G, achat possible mais réservé à l’occupation personnelle, jamais à la location ; résidence à l’étranger sans permis, achat résidentiel très limité. Avant toute démarche, vérifiez votre statut exact et son incidence sur le type de bien que vous visez. La frontière entre résidence principale, résidence secondaire et bien commercial change tout au regard de la loi.

Si vous vous demandez comment se construit le prix du bien que vous ciblez, notre article sur la méthode de fixation d’un prix immobilier vous éclairera sur ce second aspect de votre projet.

Chaque situation reste un cas particulier et une erreur d’appréciation sur votre statut LFAIE peut bloquer une transaction en cours de route. Contactez notre équipe pour faire le point sur votre projet d’achat en Suisse romande : nous vérifions avec vous ce que votre statut autorise avant de vous engager sur un bien.

Sources : LFAIE, RS 211.412.41 (art. 2, art. 5 et art. 7), Office fédéral de la justice, fiche LFAIE.